內地經濟快速增長，香港企業及港人北上已成為主流趨勢，加上人民幣匯價持續上升，港人在內地置業，既賺房價又賺匯價。僅2006年，港人在內地置業17400宗，成交額約120億人民幣。而作為毗鄰的深圳，更在地理上獨佔優勢。有資料顯示，2006年深圳外資地產企業60%來自香港，僅港人在深圳全年購置新房總量約為9000宗，其中因工作置業佔34%，投資收租佔29%。而隨着深港交通逐步一體化，以及深港各方面合作的日趨緊密，更多的香港中小企業家、行政人員、專業人士將眼光投向了深圳。
雖有房屋產權 但沒有支配權
近年，內地樓市價格持續上漲，所以對於因資金不足，而透過銀行按揭置業的港人來說，無論自住還是轉賣均是穩賺不賠。但由於按揭置業與銀行存在借貸抵押關係，所以從嚴格意義上來說，物業並不完全屬於購買人，除要定期履行還貸義務外，亦不能隨意處置物業，下面就港人在深圳按揭置業過程中可能遇到的問題進行解析。
Q1港人在深辦理按揭購買新房有何條件，需要出具哪些文件？辦理哪些手續？按揭手續完成後購買人享有哪些權利，承擔哪些義務？與銀行簽訂按揭擔保合同時應注意甚麼問題？
A.按揭購買新房即購買人通過向銀行貸款，一次過向房產商支付全部房款。當購買人取得房屋產權，便可以自由使用、出租房屋，但不能隨意買賣，因為房產已抵押給銀行，以保證購買人定期向銀行償還貸款，直至還清貸款，購買人才完全取得房產支配權。
當購買人與銀行簽訂借款擔保合同時，須特別注意自己在還款方面承擔的義務，如借款總金額，還款方式、利率、每期還款金額等，盡量要求銀行提供一份詳細的還款計劃表，嚴格按照還款計劃表上的日期及金額按時還款。此外，還要特別留意合同關於違約責任的約定，如逾期付款的利息計算、斷供多久銀行有權解除合同及要求償還所有剩餘貸款等約定，以防止因自己偶爾忘記還貸或一時資金緊張斷供而造成不必要的損失。
先將貸款餘額償清 才可轉賣房產
Q2港人欲轉賣正在深圳按揭的房產，或欲在深圳購買他人正在按揭的房產須辦理哪些手續，應注意哪些問題？
A.正在按揭中的房產因為尚有銀行貸款未結清，且通常都已抵押給銀行，所以如果要買賣正在按揭中的房產，須先到銀行辦理贖樓手續，即先要將銀行的貸款餘額償清後，才能辦理房產過戶。如果想要將正在按揭的房產賣掉，且對方能夠一次付清全部房款，則須到銀行結清剩餘貸款，取得房產證，註銷抵押登記後再辦理過戶。如果想要購買正在按揭的房產，且需要繼續按揭供樓的，則須辦理完過戶手續後重新與銀行簽訂借貸合同，辦理房產抵押登記。
上述手續可由雙方當事人自行辦理，亦可委託仲介或擔保公司辦理。買賣按揭房產不僅涉及買賣雙方權利義務的變化，還涉及償還銀行貸款、產權過戶、變更抵押登記等手續，法律關係較複雜，因此在簽訂房屋買賣協定時，除要約定購房金額、支付方式及支付時間外，還要約定仲介費用及其他因房屋買賣產生的營業稅等相關費用的支付方式及時間，以及由誰辦理贖樓、過戶、抵押手續，以及辦理時限等，亦要注意一大資金支付的風險問題。
一旦斷供 應積極尋找買家
Q3按揭斷供須承擔甚麼法律責任，會有甚麼後果？如何在斷供後為自己權益提供最大保障？
A.按揭斷供即表示購房者由於各種原因，未按照借貸合同的約定向銀行還貸達到一定期限，按照之前與銀行簽訂的借貸及抵押合同約定，銀行有權解除合同、要求按揭人提前償還剩餘貸款、計收罰息並要求賠償損失。如果按揭人無力償還剩餘貸款及支付相關費用，銀行有權處置抵押物，優先償還剩餘貸款。
當斷供者一旦出現經濟危機無法供樓時，應積極尋找買家或通過仲介出售房屋，力爭拿回自己已付的房款。如果只是一時資金周轉問題，而銀行方面又已進入訴訟程式，則須留意訴訟進程，只要房屋尚未到拍賣程式，自己資金又能周轉時，則可積極聯絡銀行補交貸款及罰息以及相關費用，繼續供樓。即使房屋已被拍賣，亦要留意拍賣價格，因為按《擔保法》第53條規定「抵押物折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有」，即房屋拍賣價扣除銀行貸款餘額及相關費用後，剩下的餘額仍是屬於購房者的。總之，按揭斷供後不要置之不理，而是應該尋找各種方法最大限度保障自己的權益。
雙方協商一致 才可進行買賣
Q4共同按揭購房的產權如何分配？按揭過程中要將房產轉為其中一人名下應辦理哪些手續？如共有人之間發生糾紛已無共同按揭購房的必要，或一方拒絕履行還款義務或下落不明的，另一方應如何保障自己的權益？
A.共同按揭購房是指兩個或兩個以上共有人共同按揭購房，按照《民法通則》第78條規定「財產可以由兩個以上公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有」，如果購房協議中沒有明確約定具體權屬份額，則房屋產權按共有人數平均擁有，即兩人共有則各佔1/2產權，三人共有則各佔1/3產權。
在按揭過程中，經雙方協商一致，可將房產轉為其中一人名下，並向按揭銀行提出申請，銀行同意後辦理更名手續，再憑銀行相關文件到房產管理部門辦理抵押更名登記即可。
如共有人之間發生糾紛已無共同按揭購房的必要，則盡量協商一致辦理更名手續或轉讓他人，也可讓對方授權自己來處理房產。否則一方拒絕還款又不能達成協定，或故意下落不明，另一方如果繼續供樓，則房產仍是屬於共有人共同擁有，對供樓者不利。因為房產共有期間，任何一方若沒有非法定理由，均不能單獨賣房子，故此雙方可選擇斷供，待銀行拍賣房產償還貸款等費用後，取得剩餘部分1/2的財產。
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