2014樓市風雲：美退市樓價仍企硬

何熊輝 樓評人, 蘋果日報5.1.2014


美國退市已成事實，看淡樓市者對今年樓市低走又多了一個強力的解說；畢竟美國量化寬鬆的貨幣政策，令全球的資金氾濫，退市成為買家向業主壓價的好藉口，但在中國強大的經濟持續影響下，美國退市的影響力可能比想像中少得多。


數月前跟一位美股專家研究美股走勢，該專家直指，美股已在高位，隨時出現雙頂回落走勢，美股下跌，港股難有運行。筆者聽後一笑置之。數月後，美股續升，港股無大跌，個別板塊升幅甚為驚人。


近期美股再升，但港股仍持續橫行，明顯已脫離受美股的影響。另美資近年甚少涉足本港樓市，故聯儲局每月減少買債100億美元，看不出會對港樓市有多少影響。
內地資金重投新盤反觀近年在本港樓市活躍的內地資金，去年因有雙辣招打壓，買家一度消失，但近月內地資金在新盤各種優惠吸引下已有回歸本地市場的勢頭。


投資市場回穩，一般中下價的業主又怎會逆市減價出貨。過去一年通脹逾4%，加上再計入人民幣升值因素，業主就算原價賣樓，其實已變相減價約7%，倘業主一年後減價5%賣樓，實際減價已近20%。當然在任何時段都有人看好看淡，但從整體環境觀察，現時願大幅劈價賣樓者仍只屬少數。

何熊輝
樓評人




中央極度不信689, 梁特首上京述職被罵查找不足後竟要急召三局長飛京直接接旨, 明顯是HKTV流動電視牌開台, 訓斥蘇卡片咪再阻撓; 而陳家強和張炳良飛京,就好可能訓斥, 襯美國減買債為由, 香港樓市“3D要減辣”咪害上市地產財團, 銀行(按揭)今年都交唔到數嚇走基金投資香港!  



地產經紀夾傳媒唱衰樓市想呃平盤賣(其實反而會嚇窒買家唔敢入貨), 但真金白銀的市場呃唔到人, 灣仔囍匯2期在不足四小時沽清的220伙，買家有名醫史泰祖和資深投資者，甚至有富貴打工仔。自稱「普通打工仔」兼首次置業的頭籌買家李小姐斥資千萬元「上車」，以約1,155萬元購入3座低層A室、實用面積591方呎兩房戶，呎價近2萬元。

事實證明3D辣招根本無助置業, 亦不能改善供缺壓倒樓價, 反而支撐樓價(因沽盤縮, 換樓難, 3D谷高交易成本=成本高了賣價就減不了). 教授局長瑿死市.這都是全無市場經驗只睡在牛角尖的教授局長所永不懂的事實. 3D辣招如吸毒只麻碎痛楚但供缺病情更惡化! 3D收乾二手供應又唔租金管制谷高租金反撐樓價.

長遠發展會十年發展報告證明嚴重缺地缺樓. 最少最近3年內缺樓現狀更惡化! 更惡化! 更惡化!

3辣D趕走了大陸黑金來港炒豪宅, 香港買豪宅就無乜upside升的水位只有downside跌的危機.相反, 只有尋寶, 追落後才有錢路, 投資平價二手樓downside少. 市區樓貴, 要識轉膊執生, 努力尋寶才有錢途. 先前狂追嘉湖(天水圍), 炒爆就追落後的居屋,又炒爆; 下一站. 追大落的愉景灣. 查看http://www.flickr.com/photos/103783065@N06以市區一半價銀就可上車並享用豪華住客會所, 提升社群質素, 高檔社區生活質素 . 幸福要靠自己識轉膊執生, 而唔會呆等就會由天上跌下來的.

不少香港年輕打工仔女，寧願住市區豪華式�茤苤A卻不情願住大些住遠些。 這是習慣住市區的高代價. 你若識轉膊執生住遠d就幸福得多, 唔使俾地產霸權奄你做一世樓奴節衣縮食.若因多了孩童要細樓換大樓, 二房換三房, budget又有限, 識轉膊執生住遠d就住得舒適好多.

趣BlogBlog：樓價跌兩成時你敢買樓嗎？ http://static.apple.nextmedia.com/images/apple-photos/apple/20131229/large/b0102a.gif■
買樓是自住而非炒賣，其實用家隨時可上車。

大行測股市唔算準，但估樓市準繩度卻相當高。今年樓價在所謂專家炒家潑冷水下，中原樓價指數仍然有3%升幅，反觀歐美證券大行的分析員或經濟師，對樓市睇得相對樂觀。股榮統計去年第四季估今年樓市表現的七間大行中，除德銀錯到離譜，大致上都估�琱W升方向。今年各大行槍頭齊齊對準，估計明年樓價必跌無疑，平均挫兩成、最少亦有一成跌幅。


聽到這消息，租緊樓或一心想樓價跌置業的朋友，可能萬分雀躍，但問題係，當樓價真的跌到兩成，൱家拍心口話屆時買樓的人，十個有九個會「淆底」，因為樓價跌兩成的經濟環境，肯定與目前差天共地，足以令他們猶豫，甚至打消念頭。


與股市一樣，樓市都有高低周期，對上一個低潮是2008年金融海嘯，再數上去是2003年沙士。每次樓市大�U，必有「黑天鵝」伴隨發生。雷曼倒閉前一個月，中原樓價指數企於70點樓上，金融海嘯殺到，�瓻�由兩萬點樓上，跌到一萬點邊緣，企業裁員消息不絕於耳，中原指數三個月內跌兩成，至56點水平。捫心自問，再有同樣的劇情，面對失業威脅下，可有勇氣入市嗎？


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有讀者或擔心，美國宣佈明年起減少買債，開始退市，2015年或者加息，樓價跌硬。關於息率與樓價關係，股榮參考中原指數自1994年開始提供的數據，與期內最優惠利率的關係，發現兩者的相關系數為負0.35（數值介乎正1與負1，越接近負1，兩者關係走勢越成反比）。


數字代表，低息可能令樓價上升，但並非絕對。最明顯的，是2002至2005年間，香港出現超低息時期，當年的樓價不升反跌。至於1997亞洲金融風暴來臨前，供樓最優惠利率達10厘樓上，樓價卻可以照升如儀；至1999年拆息回落到風暴前的水平，樓價已一蹶不振；利率升代表樓價跌的所謂金科玉律，一點也靠不住腳。


另外，有點股榮想提的，美國就算明年初開始減賣債，仍然每月放水750億美元，一旦美國經濟稍有差池，儲局又開始加碼，這種「退條毛」式退市，說加息令樓價跌，只是自欺欺人。


同股票一樣，樓價越平越冇人吼，越貴越升反而多人搶，樓價今年下半年開始乾跌，但觀望的人多，實際行動的人卻很少。他們或者有能力畀首期，但總覺得遲下可以再平�齱A跌了半成，就等樓價跌至一成，當真的跌到一成，又淆底話會跌到兩成先上車。


學曾教授話齋，買樓是自住而非炒賣，用家隨時可上車，最重要是計掂數供唔供得起。升市等跌市、跌市等�U市，�U市卻腳軟，一邊罵沒能力上車，到機會來到時又縮沙，這種人注定一生後悔。

地產代理監管局主席15億元掃貨的身體力行啟示


股票經紀唱衰股市因沽空都有佣收, 但地產經紀夾傳媒唱衰樓市想呃個平盤賣, 反而嚇窒買家而至執笠裁員. 經紀佬唱衰了樓市年幾了, 但歷史是中原指數全年在120輕微浮沉不跌, 地產經紀成了樓市紅綠燈, 點紅點綠!

邊個至叻? 地產代理監管局主席不散貨, 反而掃入! 地產代理監管局主席陳韻雲成為近年樓市大好友，過去三年來動用逾15億元購入多個頂級豪宅，包括上月斥5.38億元向和黃（013）購入山頂白加道28號3號屋。
白加道28號買家陸續曝光，其中以5.38億元售出的3號屋，土地註冊處資料顯示，買家為陳韻雲（Chan Vivien）。洋房面積5,706方呎，呎價94,287元。買家雖以私人名義登記而避過15%買家印花稅（BSD），但假若買家持有多於一個物業，仍須付雙倍印花稅（DSD），當中稅項涉及高達4,573萬元，夠買10個屯門瓏門II細單位。 陳韻雲向來鍾情山頂及南區物業，如前年斥逾2.8億元向新地購入壽臣山Shouson Peak一洋房；2010年底更斥約7.5億元購入山頂道20號屋地作重建發展。

樓市風雲 (蘋果日報14.12.2013何熊輝)： 二線買家明年谷起樓市

樓市雙辣招實施以來，確嚇怕了不少投資者，用家亦有不少延遲入市，但差不多一年後，即使成交量出現大萎縮，但整體樓價仍然非常平穩，直至最近，發展商減價及補貼印花稅的賣樓策略，再刺激起投資者入市意欲。

但奇怪的是，樓市這次谷底反彈，不少外資行仍不約而同表示看淡明年樓市，並指樓價會跌兩成以上。新盤這次反彈浪以成交量為主，但已證明新盤價已尋底。新盤價減至二手盤價，吸引投資者蜂擁入市，但二手樓業主又沒有因此而慌張減價出貨，明顯樓市這次調整浪初步已完成。

料交投量持續增加
此外，近期人民幣升值速度加快，兼且內地調控樓市力度又再加大，逼使內地資金又再回流本地物業市場。內地客搶貨，本地投資者也不怠慢，早前某地產人指樓市辣招歧視有錢人，於是高調將旗下物業全部放盤，但最近有關放盤全線加價之餘，該名地產人更聯同友人，大手入票認購多個新盤樓花。外資行看淡樓市因只看重數據，但數據是死數字，真正買樓的人好多時靠直覺。現在一線投資者已出手，預料農曆年後，二線投資者會按捺不住，跟風入市。故明年上半年樓市向好的機會大，就算成交價不升，交投量亦會持續增加，而看淡樓市者，則會繼續失望。
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老樓周記 (2013.12.9蘋果日報)： 劉兆昌  資深地產傳媒人
要樓價跌　除非(二年後)大幅加息

正如神級前輩話齋，新盤減價浪接浪，表面好旺，內�媮蘌疆M機，2013年因不同政策所掣肘，樓價平穩已是最好的結局，明年隱藏暗湧，息口左右大局。
儘管市場唱淡，大摩早前卻列出六大理據��明年樓市，當中息口為各項之首。該行認為，本港銀行同業拆息（Hibor）走勢一向跟隨聯邦基金利率，而非長期債券息率，未來兩年美息料維持不變，意味按息維持現狀，為樓價帶來支持。其次，現時本港一般家庭的借貸槓桿比率為61%，仍屬健康水平。
財爺曾俊華卻唱反調，交投雖不致一池死水，仍舊關注全球低息和資金氾濫形勢，一旦利率回升至3厘水平，供樓負擔比率由現時54%升至70%，會密切關注樓市變化，強調現階段沒有撤招的需要。

買樓抗通脹神話延續
減息謊言由2011年開始困擾本港樓市，經三次美國量化寬鬆放水政策，先後引發資產和商品急升，物業乃當中最受惠投資類別之一，近三年本港樓價升了七成多，但息口仍只是徘徊2厘或以下水平，供樓平過租推動租客轉為入市、投資者買樓收租雙重需求。樓市今年中以用家為主導，年尾加入本港投資者資金轉入樓市，反映低息使兩類人相信買樓抗通脹的神話延續，再出招打壓樓市仍不及低息那麼具影響力，相信要樓價大跌，料要等兩年後美國加息才會出現。

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十年建屋發展報告 = 推給下任政府的 "空頭期票" = 呃人! 下任政府是誰?

現任政府說四年後會搞 = 他推俾下任政府上場後才搞 = 語言偽術拖下拖下過日子出糧呃飯食 = 自己唔使對現交功課!

等同向銀行借債承諾個孫會還! 你交稅養肥的語言偽術政棍!

名家筆陣：樓價不用管
何濼生 (嶺大教授及公共政策研究中心主任) 15.7.2013  On.cc

早前，逾萬個物業代理、裝修師傅、業主及他們的支持者參加了反3D大遊行。政府解釋，措施乃非常時期所採取的非常手段。若市場不再亢奮，樓價不再癲狂，就會撤回。

然而，在市場經濟中，私樓樓價的高低取決於供求。在供不應求的大前提下，能出較高價錢和願出較高價錢的買家才能置業，這叫做以價配給（price rationing）。任何增加置業成本的措施，包括加息和加印花稅，縱能讓樓價回落，卻無助置業。

3D辣招無助置業
雖然額外印花稅表面上只打擊短線炒家，買方印花稅只針對外地人及公司買家，雙倍印花稅豁免首次置業者，事實是置業人士的數目在多項辣招推出後已大幅減少，不少擬置業的人士也改為租樓，顯然此等措施談不上能助人置業。置業人士無法不考慮政策風險，亦無法肯定三年內必然無售樓需要，而且很多業主都不敢輕易換樓，免被綑綁三年。結果大大影響了供應，減少了置業人士的選擇。

按政府發言人的論述，似乎種種辣招重點其實不在於助人置業，而是對付「非理性亢奮」，以免泡沫愈吹愈大，這講法給辣招挽回一點合理性。然而，既然銀行估值並非進取，而金管局早已要求貸款比率低至六成或七成，又要求貸款逾此額者需購買保險，金融體系早已經有足夠的緩衝保障，何用再另出辣招？

引爆泡沫代價沉重
香港是自由經濟體，買貴貨的人若蒙受損失，自然必須面對，毋須政府官員越俎代庖，勞神去為市民判斷樓價是否合理，只須為市場提供足夠發展土地，提升發展程序的效率和控制借貸比率等，保障金融體系的穩定。

其實判斷泡沫的程度，管理泡沫的形成並適時把形成中的泡沫引爆，是極高難度、社會代價沉重和風險極高的任務。歷史上以此為政策目標的，最後多帶來危機，甚至引發了空前的經濟大蕭條。

一九二九年大蕭條前夕的股市崩圍，正是聯儲局官員因應股市連番創新高感到高處不勝寒，連番加息的結果。當時股價連續五年以雙位數的百分率增長，背景卻是連續兩年物價出現下跌和強勁的企業業績。連番加息造成信心崩潰，股市大瀉又進一步打擊信心。

搞好供應嚴管銀行
自○四年年中起聯儲局共加息17次，其中一個目的是冷卻非理性亢奮，卻造成了樓價大瀉和次按危機。有人指前聯儲局主席格林斯潘當時超低的息率造成樓市泡沫，我則認為最大問題是他縱容濫貸和虛報。有報道指，○五年借按揭者置業時的首期中位數僅得物業估值的2%，若聯儲局像金管局要求置業人士首期不低於樓價三成又嚴懲虛報，次按問題根本不會出現。

筆者認為政府和監管者只須做好本分，在公屋和供應兩方面都做得好，並且慎防銀行濫貸和貸款人虛報收入，確保銀行資金充裕，樓價真的不用去管。

http://www.flickr.com/photos/103783065@N06/

樓盡六壬 - 鍾慧娟AM730報地產版編輯
辣招為誰把關？
2013年10月07日


「辣招」存與廢，成為政府與發展商角力的重點，看看新盤接連推出優惠，定價及成交價相差十萬八千里，連釐印費、買家印花稅及雙倍印花稅都可獲回贈，「辣招」早已威力大減。

看看，剛有發展商為旗下現樓新盤，提供900天特長成交期，令額外印花稅的3年期限，變得可有可無；這與早前政府延長樓花期至30個月，令額外印花稅對樓花新盤影響力大減，如出一轍。若連買家印花稅容許港人名義入市獲退款，更會變成廢招；如此，雙倍印花稅的存在，亦值得商榷。

其實，若減辣通過，筆者預期會有採用個人名義入市的買家，花錢把旗下物業轉名，改由公司所持有；不單一勞永逸，日後只要透過「轉讓公司」，根本不受「辣招」限制，何樂而不為？亦令「辣招」在減辣下，變成維護「富人」權益。

各位還記得於今年初，有多位高官及立法會議員，涉及「錯報」公司董事住址一事嗎？其實筆者過往就豪宅成交查冊，還經常利用這些「錯報」商廈及工廈地址，以確認相關「名人」的身份；故不管這些「錯報」是有心或無意，最重要是公司註冊處毋須核實有關人士所提供資料的真確性，故若放寬港人透過公司名義入市，誰為港人把關？稅務局是否要考慮將公司註冊處收歸旗下，才有望處理日後所衍生的問題？

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good points