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誠邀您共同研究和創業

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現時的地產代理公司, 多開設於地鋪, 專做區內樓宇買賣租賃, 其他區份的交易很小接觸到; 地產經紀, 一般都是受僱某一公司, 按照公司的規章制度來工作, 多制肘, 同事之間的競爭非常激烈, 經常明爭暗鬥, 生意淡時, 經常閑坐在公司裹, 浪費人力, 所以流動性很高, 對公司和經紀本身都有損失. 據 “明報 27.3.07” 報導, 為使香港躋身國際級資訊城市,政府宣布在全港各區政府場地提供免費WiFi無線上網服務,預計今年10月可全面推行。 預計不久, 香港將成為一個無線城市.現有一全新經營地產代理公司意念值得深入研究其可行性.
現誠邀下列人士加入研究, 共同創業
1. 法律界及會計界;
2. 網絡及電腦程式界;
3. 工商管理界;  
4. 地產代理界; 及
5. 廣告界.

如有意加入, 請於本月份內e-mail smcheung2007@yahoo.com.hk 與我聯絡.


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多謝張小姐意見, 我的構思如下:

(一)          前言
a)        現時的地產代理公司 (簡稱 “代理公司”), 多開設於地鋪, 專做區內樓宇買賣租賃, 其他區份的交易很小接觸到; 地產經紀, 一般都是受僱某一代理公司, 按照代理公司的規章制度來工作, 多制肘, 同事之間的競爭非常激烈, 經常明爭暗鬥, 所以流動性很高, 對代理公司和經紀本身都有損失.
b)        地產代理是專業的行業, 地產經紀是專業人士, 自從地產監管局成立後, 大多持牌地產經紀均會依足法例, 自律守法工作. 代理公司監管地產經紀較前輕鬆得多.
c)        地產經紀不論是持有E 牌 或 S 牌 均是專業人士. 好的地產經紀憑其專業知識和三工寸不爛之舌, 可成功為客戶代理租賃和買賣物業動輒過百萬元甚至億元, 收入自然高. 因此大部份地產經紀, 若有資本和自信, 均會自行開業或與持有E 牌經紀合伙開業.
(二)        市場狀況
(a)        過去十年,大行利用其擁有的種種優勢,不斷擴展,不斷擴大市場佔有率,迄今光是中原、美聯兩間大行及其附屬香港置業和利嘉閣,估計就佔有差不多50%的地產代理市場.
(b)        根據地產監管局資料, 在2005年七月份有牌經紀人數已超過二萬, 達到20,517名, 地產代理公司達到3,650間. 在2005年十二月份有牌經紀人數21,884名, 地產代理公司達到3,860間. 在2006年四月份登記的E 牌經紀有9,469名, S 牌經紀有12,378名, 合共21,847名; 代理公司中的 有限公司有1,216間, 獨資或合伙有2,525間, 地產代理公司達到3,741間. 在2007年3月31日登記的E 牌經紀有9,760名, S 牌經紀有11,281名, 合共21,041名; 代理公司中的 有限公司有2,416間, 獨資或合伙有1,480, 地產代理公司達到3,896間. 入行人數和開業公司不斷增加.
(c)        資料顯示, 2006年5月份美聯有約367間 (美聯網頁), 香港置業有約86間 (香港置業網頁), 中原有約251間 (中原網頁)及利嘉閣有約153間 (利嘉閣網頁). 這四集團合共有約854間. 估計平均每間僱有6至8名地產經紀, 共僱了約6,832名.
(d)        2006年5月份, 其他大小約2,887間代理公司的約15,015名地產經紀只能爭奪剩下的一半市場,生存空間的窘逼可以想見。
(e)        現時代理公司以小型的佔大多數. 這些小型代理公司的經營模式多數採用傳統家族式管理, 缺乏同採用企業模式經營的大型和中型地產代理公司競爭的條件, 很容易便會被淘汰. 由於開業容易, 市場上仍不斷有新的小型代理公司開業, 但仍處於一雞死一雞鳴的景況.
(f)        現時絕大多數代理公司開設地鋪經營. 除過別大行及中行有小量底薪加佣金制度外, 其他小型代理公司勻大多採用單一佣金制.

(三) 計劃來源
(a)        近年來, 網絡風潮以迅雷不及掩耳之勢席捲全球. 互聯網的出現, 應用及普及改變了人們的生活方式和思維習慣. 人們可以很方便地點擊某過網站, 搜索下載所需的信息.
(b)         互聯網的使用日益頻繁. 它的功能具有範圍廣, 無時間限制, 方便快捷等優點. 各種形式的商鋪均自設網頁. 網上商店大行其道.
(c)        2005年12月10日 政府公布的調查結果顯示,港人擁有電腦及使用互聯網的比率是全球最高的城市之一。有160萬戶家庭擁有電腦,佔全港家庭的七成,而電腦已接駁互聯網的家庭則有147萬戶,佔全港家庭約六成半。雖無統計每日有多少人用互聯網, 相信亦不少.
(d)        現時一些大中小型行都設網頁推介自己的樓盤. 除少部份設有制作網頁部門的公司外, 大部份均會請制作網頁公司定期更新. 很小請自己公司的經紀更新 或因經紀不願 / 不懂做.
(e)        根據地產監管局資料, 在2005年十二月份, 中五同等學歷人數有67%, 大專或以上程度達20%, 即約有19,000名. 他們具有運用電腦及互聯網的能力.
(f)        香港經濟地產業佔重要地位. 地產代理是專業人仕, 其地位不比其他專業人仕, 如醫生, 律師…等為底. 由於開業容易, 佣金吸引(因樓價和租金高) 若有機會, 大多持牌地產代理均不慾打工而自行開業.
(h)             2007年3月27日【明報專訊】報導: 為使香港躋身國際級資訊城市,政府宣布在財政預算案預留2億元,在全港各區政府場地提供免費WiFi無線上網服務,預計今年10月可全面推行。香港發展成為網絡城市, 更有助本業務的發展.


建議成立一間地產經紀聯盟式的商業組織/公司 (簡稱“公司”), 透過企業化管理, 大量招募或邀請優秀的地產經紀加盟, 名義上是公司的僱員, 實質是合作伙伴, 形式像提供全面醫療服務的醫療集團 和 提供全面法律服務的大型律師事務所.

歡迎在此討論 或 加入一起研究和創業.


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多謝張小姐的意見.

萬事起頭難. 研究一項有企業化管理的新業務, 需要有專業人士的參與, 才會較易成功. 所以我才提出邀請專業人士加入.

感謝張小姐提醒, 新業務是需要從多方面吸取意見. 因此, 我誠意邀請有興趣人士加入, 一起研究和創業.

我大學畢業, 現從事地產代理業務.

[ 本帖最後由 smcheung 於 2007-5-11 08:33 編輯 ]


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黃先生, 多謝您的意見.
由於您是澳門的, 可能不大清楚香港地產行業狀況.
現時大中型行的優勢有下述各點:
1.        享有巨大之規模經濟效益
大行由於規模龐大,各種經營成本,無論是人工、廣告、租金、生財器具,還是行政費,平均都較中、小型行低得多;
2.        盤多客多
由於名牌效應,業主、買家及租客往往將大行列為首要的委託對像,有的甚至將之視為唯一的委託對像。這樣,許多盤、客不免就帶有壟斷性,地產發展商及政府的物業,絕大部份都委託大行處理,其他中小型行很難染指。此外,大行憑藉其龐大分行網絡,大量吸納各種不同盤、客,這亦是中小型行難望其項背的;
3.        較易招聘及維繫優質人才
憑藉名牌效應,大行往往較易地聘請到所需之質素較優的員工,付出的報酬又往往可較中小型行的為低,後者縱使願出較高的報酬,亦難聘人,終受困於無可用之將,無可用之兵。不僅這樣,名牌效應還會減低員工流失率;
4.        較易推動員工按自己的意志工作
店大欺人,大行較易向下貫徹政策,員工的服從性是較高的,驁桀不馴的中小型行員工一旦加入大行,亦會自動自覺變得馴服;
5.        架構完善,兵種齊全
得益於規模經濟,大行可以用很低的平均分行成本就聘請到所需的高、低級後勤人員,它們因而可同時聘用大量各有所司的專門人才,有人負責低頭拖車,有人抬頭望路,中小型行限於較高的平均分行成本,只能聘用較少的人手,一人多職成為無可奈何的選擇,有時連最高領導人都不免要集中精力低頭拖車。這樣發展下去,綜合力量高下立判;
6.        較易向業主、買家爭取較佳委託條件
同樣店大欺人,業主、買家都傾向給予大行較好的委託條件,他們敢壓中小行的佣金,但絕少敢壓大行的;他們可能不肯簽委託書給中小行,但絕少同樣對待大行,大行甚至可以爭取高於市場的佣金;他們可能不肯放匙給中小行,但往往自動放給大行;
7.        大量免費宣傳,極高曝光率
香港傳媒崇拜大行言論及資料的權威性,優先採訪及報告大行的種種,有關它們的業績、市況評論、物業成交、公司內部活動,都一一大篇幅地見報,極盡標榜吹捧的能事,這是中小行動用數以千萬元計的宣傳費都達不到同樣效果的。大行普通一個營業員,其評論市道的言論每每較中小行老闆的更多見報,這種特殊待遇,全世界唯香港獨有;
8.        前線員工生產力高
大行盤多客多,營業員處理交易的個案自然多,因而較易汲取實戰經驗,磨練出更強的戰鬥力。再者,大行有專人負責培訓,營業員本身素質一般又較好,在後勤支援充裕的情況下,營業員更可集中全力做生意,在在都提高大行營業員的生產力;
9.        爭奪分行據點有優勢
大行由於本身的市場聲譽及經濟實力,很容易取得舖位業主的認受,同中小行競爭時,每每以相同的條件,甚至以較低條件勝出,奪得良好據點,某些舖位業主甚至非大行不租,大行爭奪據點的優勢發揮得淋漓盡緻;
10.        一條龍服務,客戶較易維繫
大行架構齊備,可同時提供多種不同服務,無論物業屬住宅、廠房、寫字樓,還是店舖,無論拍賣,還是估值,無論物業身處何區,大行大抵都可提供中小行難以提供的一條龍服務。這樣,客戶自是較易維繫,而生意亦肥水不流別人田;
11.        人多勢眾,以眾暴寡
大行在同一區內,每喜開設好幾間分行,而每間分行又多備營業員。這樣,大行在一個地區上,就集結了優勢兵力,對中小型行孤立據點及薄弱兵力,形成包圍之勢,實行以多勝少,中小行若以傳統戰法對抗,不敗者鮮矣!
12.        分行多,爭取業主簽署委託書成本大減
營業員為爭取業主委託書,很多時要移磡就船,到業主辦公室或家中簽文件,而相當一部份業主的辦公室或家居遠離出售或出租物業,大行分行遍佈各地,無論上業主門還是邀業主到附近分行,都省時省力;
13.        財雄勢大,資訊過人
大行經濟力量雄厚,各式專門人才又多,可做許多中小行不能做之事,特別是發展地產資訊網絡,大行遠遠走在中小行之前。
14.        大打資訊科技戰,爭取多種效益
大行憑藉財雄勢厚、分行及盤口遍佈港九各區的優勢,建立本身的電訊網絡,爭取多種效益。對外,可以強化自己的品牌、吸納盤客及節省媒體廣告費,對內,可便利發佈行政指令、統一指揮,更可透過提供各式資訊與前線員工,強化他們的武裝。
不難看到,大行所擁有的優勢是異常龐大及廣泛的,中小行若仍用傳統戰法應戰,必將是敗仗連連,最終被其淘汰。
就算有大財團支持, 一開首便做大行亦不容易打入市場. 現時正在經營的大行是否無敵, 直到永遠. 我的意見是 “不”. 它們亦面對很多困難. 租金高, 代理質素不平均, 中小型行聯盟…..等.

現時中型及大型代理公司的優勢,表面上種類繁多,其實其優勢在「大」、「才」、「財」三點。「大」就是規模龐大,「才」是人材濟濟,「財」是經濟實力雄厚,大行的一切優勢,都是從這三點上發展出來的。但地產中介服務行業主要是以依賴 人才 與 資訊.

代理本身已是“人才”,  “資訊” 可由互聯網獲得. 如何利用 “人才” 和 “資訊” , 便要看時機.

我的計劃是
a)        每個加盟地產經紀都奉行公司的旗號及整體性行政指引, 公司與加盟地產經紀因而體現著一定程度的聯合、一定的統一意志,也因此能擁有部份大行的優勢 (例如價格的優惠、爭取一手盤口委託、盤客較多、在媒體曝光大增、有較高質的後勤支援、較易招聘員工等等).
b)        除後勤支援外,公司還得向加盟地產經紀提供整體業務發展方向及策略,構想各種方案,以便各加盟地產經紀可以資源共享,加強彼此間的合作。必要時,公司要出面為旗下加盟地產經紀的合作做協調,為利益衝突搞平衡.
c)        公司協助加盟經紀在網上經營地產代理業務 同時協助經紀在公司網中更新自己所屬網頁. 地產經紀遍佈全港各區, 若每區都有加盟經紀, 代表公司在各區都有分行, 同時經紀人數多, 懂外語或外文相信亦不少, 利用互聯網, 可擴大服務群.
d)        這項業務的重點是利用互聯網, 公司與加盟地產代理合作經營地產中介業務. 全方位利用互聯網絡和通訊設備, 盡快搶佔網上客市場: 現時仍未有大型網上地產代理公司出現. 利用網絡工具, 例如 互聯網, 掌上電腦, 3G視象手機等先進設備, 盡快建立成為網上房地產代理業務品牌.

e) 每位經紀都是公司的合作伙伴, 沒有服務區域限制: 須然每位經紀都是公司員工, 但不需回公司找客, 免除因爭客引起的紛爭. 公司提供服務平台, 經紀自己找客, 多勞多得.

f) 設立中央託盤制: 加速盤客流通, 減少交易成本, 客觀上減少了公司資源的浪費;

此業務模式對公司和經紀的影響
a)        在公司方面:
1        各項後勤支援, 已是公司基本設施.只是在有需要時, 增加內部資源以配合發展.
2        由於沒有底薪的支出, 佣金需收足後才可分拆, 日常支出預算比較容易.
3        若經紀人數多, 可分拆業務, 自行承接一手樓盤的銷售.

b)        在經紀方面:
1        由於是獨立個體, 沒有太多公司規則的制肘, 自由度大, 更能靈活地與客溝通.
2        經紀可身處任何地方, 通過電腦連接公司內聯網, 可取得樓盤資料, 成交紀錄 和 所須文件, 方便為客服務.
3        由於公司經營成本較輕, 故拆佣特高,
4        經紀祇需自設電腦及傳真機等器材, 便可與公司聯系和取得資料和開展自己的生意.
這是一項締造公司與經紀雙贏的經營模式.

公司比其他競爭者的優勢
(a)        強項
1)        經營成本: 現時未有類似經營模式的地產代理公司. 公司的地產代理遍佈全港, 而總部只有一間 和網上平台 這種經營模式, 租金的節省數目將是可觀.
2)        管理容易: 每位加盟的代理, 都是公司員工, 需聽從公司的指令; 代理之間亦是合作伙伴. 各司其職 (找自己的客), 多勞多得.
3)        員工質素:        地產代理是服務行業. 公司十分注重員工的質素和服務態度, 因此在入職前及後, 每位員工會接受考核和培訓.
4)卓越服務: 員工上下的理念都是一致, 為客服務.
5)        經營模式清楚: 現時仍未有大型網上地產代理.

b)        弱項
1)        營運成本高: 開業初期, 營業額不高, 而一般營運支出將相對較大. 在短期內達到收支平衡, 是較困難的.
2.        知名道低: 但新的經營模式需要投入大量資源作推廣活動, 增加知名道. 但大部份借助媒體的推廣活動,成本很高.

c)        危機
1)        市場競爭加劇: 若此營運模式受客戶接受, 將有相類似的公司加入競爭.
2)  公司成長, 複雜營運: 當業務不斷成長, 公司結構更複雜, 領導層必須要有遠見和能力, 領導各職級員工配合和實踐. 否則會失敗.

香港房地產代理市場需要創新, 創新雖可能帶來風險, 但不創新對中小型公司會帶來更大的風險. 如何創新, 便要看時機和業務模式是否被市場接受.

現時 持牌人數多達二萬, 是否人員過多, 物業成交是否能養活行內人, 以下資料可見一斑.
從2006年 1月 至2007年 3月, 每宗成交平均金額可提供的佣金(以收2%佣金計算)
        2007年1月        2007年2月        2007年3月         2007年4月         2007年5月         2007年6月         2007年7月        2007年8月        2007年9月        2007年10月        2007年11月        2007年12月
買賣合約價值  (港幣:億)        293.48        285.90        358.40                                                                                 
買賣合約宗數         8,958        9,354        9,625                                                                                 
買賣合約價值 ÷買 賣合約宗數×0.02=每宗成交可提供的佣金         65,524        61,129        74,473                                                                                 

        2006年1月        2006年2月        2006年3月         2006年4月         2006年5月         2006年6月         2006年7月        2006年8月        2006年9月        2006年10月        2006年11月        2006年12月
買賣合約價值 (港幣:億)        143.77        165.47         253.46        484.80        331.99        245.68        173.69        269.46        341.37        244.54        279.46        301.81
買賣合約宗數         6,034        6,556        9,377        8,778        9,509         8,726         6,832         8,810         11,401         7,694         8,705        8,751
買賣合約價值 ÷買賣合約宗數×0.02=每宗成交可提供的佣金         47,653        50,478        54,059        110,457        69,826        56,309        50,846        61,171        59,884        63,566        64,207        68,977
  
每名經紀於買賣成交 平均可得佣金(以每單佣金可拆25%推算)
        2007年1月        2007年2月        2007年3月         2007年4月         2007年5月         2007年6月         2007年7月        2007 年8月        2007 年9月        2007 年10月        2007 年11月        2007 年12月
每名經紀可促成宗數         0.40        0.41        0.43                                                                                 
每宗成交可提供的佣金         65,524        61,129        74,473                                                                                 
每名經紀可促成宗數×每宗成交可提供的佣金×0.25=每名經紀可得佣金         6,552        6,266        8,006                                                                                 

        2006年1月        2006年2月        2006年3月         2006年4月         2006年5月         2006年6月         2006年7月        2006 年8月        2006 年9月        2006 年10月        2006 年11月        2006 年12月
每名經紀可促成宗數         0.28        0.30        0.43        0.40        0.43        0.40        0.31        0.41        0.53        0.36        0.39        0.39
每宗成交可提供的佣金         47,653        50,479        54,060        110,458        69,826        56,310        50,846        61,171        59,884        63,566        64,207        68,977
每名經紀可促成宗數×每宗成交可提供的佣金×0.25=每名經紀可得佣金         3,336        3,786        5,811        11,046        7,506        5,631        3,941        6,270        7,935        5,721        6,260        6,725


以上數據顕示, 每名代理平均收入仍不俗. 若佣金分成能提高, 相信可吸納多些代理加盟. 而我的經營模式, 是可以提高加盟代理的佣金比率.

香港是一個很細但現代化的城市, 我相信網上地產代理經營模式的出現, 會影響現時3,800多間代理公司營運, 可能有淘汰或整合的出現.

經營網上地產代理構思祗是個大方向.

您提出的利潤, 投資額和競爭力我有研究過. 至於經營理念, 如何經營, 經營發展方式等, 我亦有初稿.

我邀請有興趣加入的人士, 亦想他們先要對這些問題作出研究, 將來面談時亦容易交流.

一項創新的業務, 首要合作伙伴之間有共同理念. 但找到適合的合作伙伴是很難的. 我作為發起人, 是願意將我所知的與有與趣加入此項目的人士分享.

黃先生, 您是位創業專家, 得到您的保貴意見, 十分榮幸. 若以上有任何不明之處, 請賜教.
我的電郵地址是 smcheung2007@yahoo.com.hk.


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多謝 張小姐 和 林先生的保貴意見.

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引用:
原帖由 smcheung 於 2007-5-22 10:23 發表
歡迎各界人士指教.

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