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標題: 2014樓市風雲:美退市樓價仍企硬 [打印本頁]

作者: kwongjanlee    時間: 2014-1-6 16:33     標題: 2014樓市風雲:美退市樓價仍企硬

2014樓市風雲:美退市樓價仍企硬

何熊輝 樓評人, 蘋果日報5.1.2014


美國退市已成事實,看淡樓市者對今年樓市低走又多了一個強力的解說;畢竟美國量化寬鬆的貨幣政策,令全球的資金氾濫,退市成為買家向業主壓價的好藉口,但在中國強大的經濟持續影響下,美國退市的影響力可能比想像中少得多。


數月前跟一位美股專家研究美股走勢,該專家直指,美股已在高位,隨時出現雙頂回落走勢,美股下跌,港股難有運行。筆者聽後一笑置之。數月後,美股續升,港股無大跌,個別板塊升幅甚為驚人。


近期美股再升,但港股仍持續橫行,明顯已脫離受美股的影響。另美資近年甚少涉足本港樓市,故聯儲局每月減少買債100億美元,看不出會對港樓市有多少影響。
內地資金重投新盤反觀近年在本港樓市活躍的內地資金,去年因有雙辣招打壓,買家一度消失,但近月內地資金在新盤各種優惠吸引下已有回歸本地市場的勢頭。


投資市場回穩,一般中下價的業主又怎會逆市減價出貨。過去一年通脹逾4%,加上再計入人民幣升值因素,業主就算原價賣樓,其實已變相減價約7%,倘業主一年後減價5%賣樓,實際減價已近20%。當然在任何時段都有人看好看淡,但從整體環境觀察,現時願大幅劈價賣樓者仍只屬少數。

何熊輝
樓評人




中央極度不信689, 梁特首上京述職被罵查找不足後竟要急召三局長飛京直接接旨, 明顯是HKTV流動電視牌開台, 訓斥蘇卡片咪再阻撓; 而陳家強和張炳良飛京,就好可能訓斥, 襯美國減買債為由, 香港樓市“3D”咪害上市地產財團, 銀行(按揭)今年都交唔到數嚇走基金投資香港!  



地產經紀夾傳媒唱衰樓市想呃平盤賣(其實反而會嚇窒買家唔敢入貨), 但真金白銀的市場呃唔到人, 灣仔囍匯2期在不足四小時沽清的220伙,買家有名醫史泰祖和資深投資者,甚至有富貴打工仔。自稱「普通打工仔」兼首次置業的頭籌買家李小姐斥資千萬元「上車」,以約1,155萬元購入3座低層A室、實用面積591方呎兩房戶,呎價近2萬元。

事實證明3D辣招根本無助置業, 亦不能改善供缺壓倒樓價, 反而支撐樓價(因沽盤縮, 換樓難, 3D谷高交易成本=成本高了賣價就減不了). 教授局長瑿死市.這都是全無市場經驗只睡在牛角尖的教授局長所永不懂的事實. 3D辣招如吸毒只麻碎痛楚但供缺病情更惡化! 3D收乾二手供應又唔租金管制谷高租金反撐樓價.

長遠發展會十年發展報告證明嚴重缺地缺樓. 最少最近3年內缺樓現狀更惡化! 更惡化! 更惡化!

3辣D趕走了大陸黑金來港炒豪宅, 香港買豪宅就無乜upside升的水位只有downside跌的危機.相反, 只有尋寶, 追落後才有錢路, 投資平價二手樓downside少. 市區樓貴, 要識轉膊執生, 努力尋寶才有錢途. 先前狂追嘉湖(天水圍), 炒爆就追落後的居屋,又炒爆; 下一站. 追大落的愉景灣. 查看http://www.flickr.com/photos/103783065@N06以市區一半價銀就可上車並享用豪華住客會所, 提升社群質素, 高檔社區生活質素 . 幸福要靠自己識轉膊執生, 而唔會呆等就會由天上跌下來的.

不少香港年輕打工仔女,寧願住市區豪華式茤苤A卻不情願住大些住遠些。 這是習慣住市區的高代價. 你若識轉膊執生住遠d就幸福得多, 唔使俾地產霸權奄你做一世樓奴節衣縮食.若因多了孩童要細樓換大樓, 二房換三房, budget又有限, 識轉膊執生住遠d就住得舒適好多.




作者: kwongjanlee    時間: 2014-1-6 16:35

趣BlogBlog:樓價跌兩成時你敢買樓嗎? http://static.apple.nextmedia.com/images/apple-photos/apple/20131229/large/b0102a.gif
買樓是自住而非炒賣,其實用家隨時可上車。

大行測股市唔算準,但估樓市準繩度卻相當高。今年樓價在所謂專家炒家潑冷水下,中原樓價指數仍然有3%升幅,反觀歐美證券大行的分析員或經濟師,對樓市睇得相對樂觀。股榮統計去年第四季估今年樓市表現的七間大行中,除德銀錯到離譜,大致上都估琱W升方向。今年各大行槍頭齊齊對準,估計明年樓價必跌無疑,平均挫兩成、最少亦有一成跌幅。


聽到這消息,租緊樓或一心想樓價跌置業的朋友,可能萬分雀躍,但問題係,當樓價真的跌到兩成,൱家拍心口話屆時買樓的人,十個有九個會「淆底」,因為樓價跌兩成的經濟環境,肯定與目前差天共地,足以令他們猶豫,甚至打消念頭。


與股市一樣,樓市都有高低周期,對上一個低潮是2008年金融海嘯,再數上去是2003年沙士。每次樓市大U,必有「黑天鵝」伴隨發生。雷曼倒閉前一個月,中原樓價指數企於70點樓上,金融海嘯殺到,瓻由兩萬點樓上,跌到一萬點邊緣,企業裁員消息不絕於耳,中原指數三個月內跌兩成,至56點水平。捫心自問,再有同樣的劇情,面對失業威脅下,可有勇氣入市嗎?


http://static.apple.nextmedia.com/images/apple-photos/apple/20131229/large/b0102a.gif


有讀者或擔心,美國宣佈明年起減少買債,開始退市,2015年或者加息,樓價跌硬。關於息率與樓價關係,股榮參考中原指數自1994年開始提供的數據,與期內最優惠利率的關係,發現兩者的相關系數為負0.35(數值介乎正1與負1,越接近負1,兩者關係走勢越成反比)。


數字代表,低息可能令樓價上升,但並非絕對。最明顯的,是2002至2005年間,香港出現超低息時期,當年的樓價不升反跌。至於1997亞洲金融風暴來臨前,供樓最優惠利率達10厘樓上,樓價卻可以照升如儀;至1999年拆息回落到風暴前的水平,樓價已一蹶不振;利率升代表樓價跌的所謂金科玉律,一點也靠不住腳。


另外,有點股榮想提的,美國就算明年初開始減賣債,仍然每月放水750億美元,一旦美國經濟稍有差池,儲局又開始加碼,這種「退條毛」式退市,說加息令樓價跌,只是自欺欺人。


同股票一樣,樓價越平越冇人吼,越貴越升反而多人搶,樓價今年下半年開始乾跌,但觀望的人多,實際行動的人卻很少。他們或者有能力畀首期,但總覺得遲下可以再平齱A跌了半成,就等樓價跌至一成,當真的跌到一成,又淆底話會跌到兩成先上車。


學曾教授話齋,買樓是自住而非炒賣,用家隨時可上車,最重要是計掂數供唔供得起。升市等跌市、跌市等U市,U市卻腳軟,一邊罵沒能力上車,到機會來到時又縮沙,這種人注定一生後悔。



作者: kwongjanlee    時間: 2014-1-6 16:35

地產代理監管局主席15億元掃貨的身體力行啟示


股票經紀唱衰股市因沽空都有佣收, 但地產經紀夾傳媒唱衰樓市想呃個平盤賣, 反而嚇窒買家而至執笠裁員. 經紀佬唱衰了樓市年幾了, 但歷史是中原指數全年在120輕微浮沉不跌, 地產經紀成了樓市紅綠燈, 點紅點綠!

邊個至叻? 地產代理監管局主席不散貨, 反而掃入! 地產代理監管局主席陳韻雲成為近年樓市大好友,過去三年來動用逾15億元購入多個頂級豪宅,包括上月斥5.38億元向和黃(013)購入山頂白加道28號3號屋。
白加道28號買家陸續曝光,其中以5.38億元售出的3號屋,土地註冊處資料顯示,買家為陳韻雲(Chan Vivien)。洋房面積5,706方呎,呎價94,287元。買家雖以私人名義登記而避過15%買家印花稅(BSD),但假若買家持有多於一個物業,仍須付雙倍印花稅(DSD),當中稅項涉及高達4,573萬元,夠買10個屯門瓏門II細單位。 陳韻雲向來鍾情山頂及南區物業,如前年斥逾2.8億元向新地購入壽臣山Shouson Peak一洋房;2010年底更斥約7.5億元購入山頂道20號屋地作重建發展。
作者: kwongjanlee    時間: 2014-1-6 16:36

樓市風雲 (蘋果日報14.12.2013何熊輝): 二線買家明年谷起樓市

樓市雙辣招實施以來,確嚇怕了不少投資者,用家亦有不少延遲入市,但差不多一年後,即使成交量出現大萎縮,但整體樓價仍然非常平穩,直至最近,發展商減價及補貼印花稅的賣樓策略,再刺激起投資者入市意欲。

但奇怪的是,樓市這次谷底反彈,不少外資行仍不約而同表示看淡明年樓市,並指樓價會跌兩成以上。新盤這次反彈浪以成交量為主,但已證明新盤價已尋底。新盤價減至二手盤價,吸引投資者蜂擁入市,但二手樓業主又沒有因此而慌張減價出貨,明顯樓市這次調整浪初步已完成。

料交投量持續增加
此外,近期人民幣升值速度加快,兼且內地調控樓市力度又再加大,逼使內地資金又再回流本地物業市場。內地客搶貨,本地投資者也不怠慢,早前某地產人指樓市辣招歧視有錢人,於是高調將旗下物業全部放盤,但最近有關放盤全線加價之餘,該名地產人更聯同友人,大手入票認購多個新盤樓花。外資行看淡樓市因只看重數據,但數據是死數字,真正買樓的人好多時靠直覺。現在一線投資者已出手,預料農曆年後,二線投資者會按捺不住,跟風入市。故明年上半年樓市向好的機會大,就算成交價不升,交投量亦會持續增加,而看淡樓市者,則會繼續失望。
http://www.flickr.com/photos/103783065@N06
作者: kwongjanlee    時間: 2014-1-6 16:36

老樓周記 (2013.12.9蘋果日報): 劉兆昌  資深地產傳媒人
要樓價跌 除非(二年後)大幅加息

正如神級前輩話齋,新盤減價浪接浪,表面好旺,內媮蘌疆M機,2013年因不同政策所掣肘,樓價平穩已是最好的結局,明年隱藏暗湧,息口左右大局。
儘管市場唱淡,大摩早前卻列出六大理據明年樓市,當中息口為各項之首。該行認為,本港銀行同業拆息(Hibor)走勢一向跟隨聯邦基金利率,而非長期債券息率,未來兩年美息料維持不變,意味按息維持現狀,為樓價帶來支持。其次,現時本港一般家庭的借貸槓桿比率為61%,仍屬健康水平。
財爺曾俊華卻唱反調,交投雖不致一池死水,仍舊關注全球低息和資金氾濫形勢,一旦利率回升至3厘水平,供樓負擔比率由現時54%升至70%,會密切關注樓市變化,強調現階段沒有撤招的需要。

買樓抗通脹神話延續
減息謊言由2011年開始困擾本港樓市,經三次美國量化寬鬆放水政策,先後引發資產和商品急升,物業乃當中最受惠投資類別之一,近三年本港樓價升了七成多,但息口仍只是徘徊2厘或以下水平,供樓平過租推動租客轉為入市、投資者買樓收租雙重需求。樓市今年中以用家為主導,年尾加入本港投資者資金轉入樓市,反映低息使兩類人相信買樓抗通脹的神話延續,再出招打壓樓市仍不及低息那麼具影響力,相信要樓價大跌,料要等兩年後美國加息才會出現。

http://www.flickr.com/photos/103783065@N06
作者: kwongjanlee    時間: 2014-1-6 16:37

十年建屋發展報告 = 推給下任政府的 "空頭期票" = 呃人! 下任政府是誰?

現任政府說四年後會搞 = 他推俾下任政府上場後才搞 = 語言偽術拖下拖下過日子出糧呃飯食 = 自己唔使對現交功課!

等同向銀行借債承諾個孫會還! 你交稅養肥的語言偽術政棍!

名家筆陣:樓價不用管
何濼生 (嶺大教授及公共政策研究中心主任) 15.7.2013  On.cc

早前,逾萬個物業代理、裝修師傅、業主及他們的支持者參加了反3D大遊行。政府解釋,措施乃非常時期所採取的非常手段。若市場不再亢奮,樓價不再癲狂,就會撤回。

然而,在市場經濟中,私樓樓價的高低取決於供求。在供不應求的大前提下,能出較高價錢和願出較高價錢的買家才能置業,這叫做以價配給(price rationing)。任何增加置業成本的措施,包括加息和加印花稅,縱能讓樓價回落,卻無助置業。

3D辣招無助置業
雖然額外印花稅表面上只打擊短線炒家,買方印花稅只針對外地人及公司買家,雙倍印花稅豁免首次置業者,事實是置業人士的數目在多項辣招推出後已大幅減少,不少擬置業的人士也改為租樓,顯然此等措施談不上能助人置業。置業人士無法不考慮政策風險,亦無法肯定三年內必然無售樓需要,而且很多業主都不敢輕易換樓,免被綑綁三年。結果大大影響了供應,減少了置業人士的選擇。

按政府發言人的論述,似乎種種辣招重點其實不在於助人置業,而是對付「非理性亢奮」,以免泡沫愈吹愈大,這講法給辣招挽回一點合理性。然而,既然銀行估值並非進取,而金管局早已要求貸款比率低至六成或七成,又要求貸款逾此額者需購買保險,金融體系早已經有足夠的緩衝保障,何用再另出辣招?

引爆泡沫代價沉重
香港是自由經濟體,買貴貨的人若蒙受損失,自然必須面對,毋須政府官員越俎代庖,勞神去為市民判斷樓價是否合理,只須為市場提供足夠發展土地,提升發展程序的效率和控制借貸比率等,保障金融體系的穩定。

其實判斷泡沫的程度,管理泡沫的形成並適時把形成中的泡沫引爆,是極高難度、社會代價沉重和風險極高的任務。歷史上以此為政策目標的,最後多帶來危機,甚至引發了空前的經濟大蕭條。

一九二九年大蕭條前夕的股市崩圍,正是聯儲局官員因應股市連番創新高感到高處不勝寒,連番加息的結果。當時股價連續五年以雙位數的百分率增長,背景卻是連續兩年物價出現下跌和強勁的企業業績。連番加息造成信心崩潰,股市大瀉又進一步打擊信心。

搞好供應嚴管銀行
自○四年年中起聯儲局共加息17次,其中一個目的是冷卻非理性亢奮,卻造成了樓價大瀉和次按危機。有人指前聯儲局主席格林斯潘當時超低的息率造成樓市泡沫,我則認為最大問題是他縱容濫貸和虛報。有報道指,○五年借按揭者置業時的首期中位數僅得物業估值的2%,若聯儲局像金管局要求置業人士首期不低於樓價三成又嚴懲虛報,次按問題根本不會出現。

筆者認為政府和監管者只須做好本分,在公屋和供應兩方面都做得好,並且慎防銀行濫貸和貸款人虛報收入,確保銀行資金充裕,樓價真的不用去管。

http://www.flickr.com/photos/103783065@N06/
作者: kwongjanlee    時間: 2014-1-6 16:37

樓盡六壬 - 鍾慧娟AM730報地產版編輯
辣招為誰把關?
2013年10月07日


「辣招」存與廢,成為政府與發展商角力的重點,看看新盤接連推出優惠,定價及成交價相差十萬八千里,連釐印費、買家印花稅及雙倍印花稅都可獲回贈,「辣招」早已威力大減。

看看,剛有發展商為旗下現樓新盤,提供900天特長成交期,令額外印花稅的3年期限,變得可有可無;這與早前政府延長樓花期至30個月,令額外印花稅對樓花新盤影響力大減,如出一轍。若連買家印花稅容許港人名義入市獲退款,更會變成廢招;如此,雙倍印花稅的存在,亦值得商榷。

其實,若減辣通過,筆者預期會有採用個人名義入市的買家,花錢把旗下物業轉名,改由公司所持有;不單一勞永逸,日後只要透過「轉讓公司」,根本不受「辣招」限制,何樂而不為?亦令「辣招」在減辣下,變成維護「富人」權益。

各位還記得於今年初,有多位高官及立法會議員,涉及「錯報」公司董事住址一事嗎?其實筆者過往就豪宅成交查冊,還經常利用這些「錯報」商廈及工廈地址,以確認相關「名人」的身份;故不管這些「錯報」是有心或無意,最重要是公司註冊處毋須核實有關人士所提供資料的真確性,故若放寬港人透過公司名義入市,誰為港人把關?稅務局是否要考慮將公司註冊處收歸旗下,才有望處理日後所衍生的問題?

http://www.flickr.com/photos/103783065@N06/
作者: cholee    時間: 2014-1-23 15:09

good points




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